蔡志忠-山西省港區政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長
香港是百花齊放的城市，雖然同處一個地方，但是不同行業的發展前景卻截然不同。港人的情緒為何總是起伏不定，原因是他們從事何種事業，就會有何種心情。假如從事金融投行、股市IPO、教育事業和AI Web3等行業，當然前程似錦，心情樂觀開朗。不過，如果經營地產行業或從事飲食零售等傳統行業，那又是另一個世界，這些港人對經濟前景相對較為悲觀。一個小小的城市，承載著兩種不同的價值觀，樂觀的人看到的是正面的信息，喜歡打開電視和閱讀報章的真實新聞；悲觀者卻總是看到負面的評論，樂于上網到YouTube看唱跌樓股的視頻。
今天我們就來講講傳統行業的前景，究竟真有那么悲觀嗎？先說地產業，其實新樓盤銷售成績很亮麗，據美聯物業報導，僅7月份上半月(截至15日)成交量已達1,085宗，今年一手住宅成交量在不足7個月內已突破萬宗大關，累計達10,388宗，創近6年來最快突破此水平紀錄。很明顯新樓巿場非常興旺，吸納了大量巿場資金，這一部分大大紓緩地產商資金壓力，尤其是著名的大型發展商；而二手樓巿場也見去貨頗快，筍盤買少見少，整個住宅市場重現活力，你可以說發展商開盤仍然保守，價格賣得很便宜，然而一個好市場的出現，從來都是由平開始賣到貴的。我相信，當利率下調趨勢形成，樓市就可望止跌回升。
利率下調趨勢形成 住宅樓市重現活力
樓市的另一部份工商鋪市場，的確仍然十分嚴峻，過去幾年環球經濟疲弱，香港商業樓宇供應過剩，市場難以消化，使得價格不斷下降，至今似乎仍然跌勢未止。不過，也由于價格跌幅高達5至6成，引起市場矚目，并出現“撈底”情況。近期商廈成交頻密，尤其是港島核心區甲級寫字樓，雖然成交價屢創近年新低，但是銀碼動不動就是“億億聲”，可見實力買家已經開始進場。大家可以形容是業主急于套現，不惜代價只求出貨，但是從另一個角度看，卻也可以解讀為投資者和用家在趁低吸納，今天核心甲級寫字樓每呎售價只是1.5萬至2萬元左右，此價格連買地建樓加上利息等等的總成本都不夠，將來港府如何繼續靠賣地增加庫房收入？相信這種現象不會長期存在。
商鋪的前景又如何？前幾年受新冠疫情沖擊，店鋪生意大受影響。好不容易捱過了疫情，卻遇上港人北上消費成風，鄰近深圳珠海邊界的上水粉嶺屯門一帶，每逢周末反而人煙稀少；而內地客南下香港購物消費模式改變，豪客不復存在，廣東客傾向于即日來回，不留港過夜，引致商店旺丁不旺財。店鋪租售價格同樣累跌4至6成不等，繼前年政府推出“禁止追租條例”后，租金已經大幅下調，絕大多數的商鋪業主均肯作出減租行動，愿意與租戶共度時艱。如果說還有個別業主不肯減租，相信是市區大型商場的業主財團，由于中介只傾向推介內地飲食和零售店進入大型商場，好讓他們可作短期宣傳品牌之用，因此通常出價比市價高很多，導致大型商場的租金相對比較堅挺。
商鋪租金大幅下調 零售總銷貨價值回升
總括來說，商廈和店鋪的租售價均出現大幅下調，引致一部分中小地產商和物業投資者出現財困，難免出現汰弱留強情況，不過整體而言仍然沒有惡化。日前金管局最新報告指出：“雖然整體資產質素稍為轉差，但整體風險仍屬可控。”此外，政府方面也作一些支援措施，例如停售商業用地、容許商廈改裝成學生宿舍用途等，這些都有助改善商廈市場；實施深圳居民一簽多行政策，以及啟德體育園的隆重開幕等，成功帶動一連串的大型盛事展開，也為商店的消費市場帶來正面支持。悲觀者看不見金融市場如日中天，只看到零售飲食店的“倒閉潮”，由于“百分百特惠擔保貸款”等的壞帳無可避免地急增，商鋪關閉潮仍會持續一段時間。
不過，市場上仍有一些誠實守信的經營者，廣東有句俗語：“一雞死一雞鳴”，樂觀者看到的是機會，由于租金已經大幅回調，市面上仍有不少新店開張，筆者近期幾乎每個月都送出幾個花藍慶賀朋友新店開張。不少零售品牌店出現搶購潮，飲食名店也經常見到排隊人龍，有些更是長期需要提前“Book枱”。再看看香港整體消費數字并沒有明顯下跌，便知道消費市場并非大家想象中那么差。政府統計處公布，今年5月零售業總銷貨價值的臨時估計為313億元，甚至較去年同期上升2.4%。我們身處人工智能AI創新的大時代，不可能一成不變就能安逸生存，勇于將傳統行業轉變轉型，才能不被時代淘汰，以樂觀的態度看待未來，積極進取堅守承諾，方可戰勝挑戰，渡過難關。
